8月一手市场：政策利好“只打雷不下雨”，客户观望情绪浓，成交跌至全年新低

8月广州新房网签4136宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。

除传统淡季因素以外，不少客户认为官方将会出台市场利好政策；

(资料图片)

因此抱着等待、观望心态暂缓入市，导致市场成交大幅下滑，创2023年以来月度新低。

除房地产市场因素以外，第二季度全国经济指标增速未如预期，经济下行压力仍比较大，导致部分客户入市决心减弱；“卖一买一”流转速度放缓，影响改善客户换房速度。

此外，虽然7月末高层多次发话支持经济、房地产市场健康发展；

但四大一线城市始终“只打雷，不下雨”，并未有确实的楼市松绑政策落地，导致市场信心不足、持续观望。

【新批供应】实际供应下滑明显，开发商亦在等待政策再调整推货计划

8月，广州住宅新批供应5403套（58.55万㎡），供应面积比7月增加3%；

主要原因为亚运城一盘推出1648套（17.87万㎡），预计与碧桂园退出，项目股权调整有关。

假如剔除亚运城影响，实际8月供应3755套（40.68万㎡），供应下滑同样明显。

除开发商半年冲刺结束后调整推货节奏之外，由于当前楼市政策处于调整期；

因此开发商亦暂时放缓供应计划，待楼市刺激政策落地后再调整推盘计划。

此外，由于近2年远郊区域宅地供应减少，刚需盘整体推货量减少，同样对整体市场供应有明显影响。

从区域情况来看，本月番禺由于受亚运城集中取证影响，供应面积达27.5万㎡，假如剔除亚运城影响，番禺8月新增供应953套（9.66万㎡）。

实际上8月无区域新增供应超过10万㎡，可见供应与成交一样处于相对“低迷”的状态。

【成交情况】刚需乏力，“卖一买一”不畅，市场缺乏亮点

8月市场低迷，乏善可陈。

一方面，刚需区域优质新项目量减少，客户可选择的仍以旧有板块、项目为主，客户缺乏“新鲜感”，亦是成交乏力的其中一个原因。

如南沙、增城等区，主力成交盘仍以黄阁、金洲、朱村的2021-2022年入市项目为主，客户购房缺乏“紧迫性”，导致成交周期放缓。

另一方面，由于近2个月一二手市场均表现出疲态，部分希望“卖一买一”的改善客换房节奏亦受到影响，导致近两个月部分中心区项目开盘去化表现未如理想；

近期海珠、荔湾部分全新盘入市，首日去化仅维持20-30%水平，相比起今年第一、二季度开盘的同区项目，有明显的差距，说明目前市场“流转”不畅。

【库存状况】成交放缓，广州消化周期时隔6个月后再次抬头

截至8月末，全市库存量1210.3万㎡，去化周期16.6个月。

由于今年6-8月成交出现明显下滑，去化能力减弱，导致广州库存消化周期在今年持续下降的趋势下“突然”抬头，目前已逼近17个月水平。

【个盘表现】土地市场表现火爆+多个优质盘计划入市，番禺项目成交集中

8月广州整体市场表现淡静，番禺区域市场热度相对较高。

主要原因为今年番禺多宗宅地拍出“摇号价”，加上万博CBD成熟、南大干线投入使用，各种规划利好陆续兑现，成为今年广州市场表现较佳的区域之一。

另一方面，今年拿地并计划在金九银十入市的华润长隆项目、龙湖•御湖景已开始诚意登记，吹风价颇高；

受此刺激，客户加速对区域优质项目的购入速度。

本月保利领秀海、亚运城两个项目成交集中，可圈可点。

【后市研判】市场期盼利好政策出台，官方落地措施将决定“金九银十”成色

7月末从高层到地方均表态要支持房地产健康发展，但就广州8月实际情况来看，市场期盼的强力救市政策尚未落地，导致8月成交未如预期。

接下来，全年楼市重要的节点“金九银十”即将到来，我部认为今年金九银十乃至第四季度的市场“成色”，将取决于官方落地措施力度。

假如全方位、多渠道的刺激政策能够顺利落地推进，则有望刺激客户购房欲望，促进市场恢复正常成交运转。

但假如政策“利空”，依旧“只打雷不下雨”，则9、10月广州市场将会存在一定不稳定因素，预计在缺少利好的支持下市场复苏的可能性较低。

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